등기부등본 속 위험단어, 피해야 할 말들 알아보기

 

안녕하세요, 부동산을 거래할 때 중요한 서류 중 하나가 바로 등기부등본이잖아요. 그런데 이 등기부등본을 보면서 '이 단어는 뭘까?', '이것도 조심해야 하는 걸까?' 하며 고민하신 적 있으신가요? 오늘은 그 등기부등본 속에서 우리가 조금 더 주의 깊게 봐야 할 위험한 단어들에 대해 이야기해보려고 해요. 지루할 수도 있는 내용이지만, 알고 나면 정말 유용하니까 끝까지 함께해요!

 

 

목차 등기부등본이란 무엇인가? (+주의사항) 등기부등본에서 확인할 수 있는 기본 정보 등기부등본 속 주의해야 할 용어들 등기부등본을 확인할 때의 주의사항 및 실수 방지법

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1. 등기부등본이란 무엇인가? (+주의사항)

 

등기부등본은 부동산에 대한 권리관계를 명시한 문서로, 해당 부동산의 소유자, 근저당권, 가압류 등의 정보가 기재되어 있습니다. 부동산 거래를 할 때 반드시 확인해야 하는 중요한 문서 중 하나이며, 이를 통해 부동산의 실제 소유자와 권리관계를 파악할 수 있습니다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

- 표제부는 부동산의 소재지, 면적, 용도 등의 정보를 담고 있습니다.

 

1. 주거용으로 사용되지만, 실제 건물 용도는 '근린생활시설'인 곳을 주의 (전세보증보험 가입이 어려움, 전세 자금 안정성이 떨어지는 편)

 

- 갑구는 부동산의 소유권에 대한 정보를 담고 있습니다. 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등이 기재되어 있으며, 소유권 이전 등기, 가압류, 가처분 등의 사항도 기재되어 있습니다.

 

1. '가등기' 조심 (곧 집주인이 바뀔 수도 있다는 뜻, 매매/전월세 계약 시 위험할 수 있음, 집 소유권자가 누구인지 확인 필요)
2. '신탁' 조심 (집주인이 건물 소유주가 아니라는 뜻, 신탁회사 동의 없이 계약 진행 시 사기위험, 신탁회사의 임대차 승낙동의서가 있는지 체크, 동의 없이 계약하면 내가 불법점유자가 되는 것)
3. '압류/가압류' 조심 (집주인이 돈이 없다는 뜻, 집주인이 채권자에게 돈을 갚지 않아서 이 집을 법원에 넘긴 상태)
4. '소유권이전등기 처분' 조심 (집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 의미, 압류와 유사 집이 경매로 넘어갈 가능성 있음)
5. '경매 개시 결정' 조심 (집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어간 상황, 절대절대로 계약해서는 안 되는 집)

 

- 을구는 부동산의 소유권 이외의 권리에 대한 정보를 담고 있습니다. 대표적으로 근저당권이 있으며, 근저당권의 채권최고액, 채무자의 이름, 주소 등이 기재되어 있습니다.

 

1. '임차권 등기명령' 조심 (집주인이 이전 세입자에게 돈을 안 줬다는 뜻, 반드시 이전 세입자의 임차권등기 절차가 모두 끝난 후에 계약 진행해야 함)
2. '근저당권 설정' 조심 (근저당이 없는 것이 베스트 또는 근저당+보증금 합이 집값의 70% 이하)

2. 등기부등본에서 확인할 수 있는 기본 정보

 

부동산 거래 전에는 항상 상대방이 제공하는 등기부등본을 신뢰하기보다는 직접 등기부등본을 발급받아 확인하는 것이 좋습니다. 대법원 인터넷등기소에서 누구나 쉽게 등기부등본을 열람하거나 발급받을 수 있습니다.

 

대법원 인터넷등기소

 

등기부등본에서는 아래와 같은 주요 정보들을 확인할 수 있습니다.

- 부동산의 표시 : 등본 첫머리에 나오는 것으로 소재 지번과 건물 명칭, 건물 번호 등이 기재됩니다. 토지의 경우 지목과 면적이 함께 표기됩니다.

- 등기원인 및 기타사항 : 매매, 증여, 상속 등 등기의 원인이 된 사실과 날짜, 등기 목적, 접수일자, 등기권리자 등의 인적사항이 기재됩니다.

- 소유권에 관한 사항 : 현재 부동산의 소유자가 누구인지 알 수 있습니다. 단독 소유인지 공동 소유인지 지분 비율도 확인가능합니다. 또 공유자 현황도 볼 수 있는데, 만약 공유자가 많다면 부동산 매각 시 의견 조율이 어려울 수 있으니 주의해야 합니다.

- 소유권 이외의 권리에 관한 사항 : 저당권, 전세권, 지상권 등의 권리가 기록되어 있습니다. 그중에서도 은행 대출 등으로 인한 근저당권 설정 여부는 반드시 확인해야 합니다. 집을 담보로 얼마를 빌렸는지 나타내는 ‘채권최고액’도 눈여겨봐야 할 항목입니다.

 

3. 등기부등본 속 주의해야 할 용어들

 

등기부등본상 자주 등장하지만 일반인에게는 생소한 몇 가지 용어들은 특별히 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

- 근저당권 : 주로 은행에서 돈을 빌릴 때 잡히는 담보입니다. 빌린 돈을 갚지 못하면 집이 경매에 넘어갈 수 있으므로, 실제 채무액(근저당권 설정액)을 확인해야 합니다. 보통 실제 대출금의 120~130%가 채권최고액으로 잡힙니다.

- 가압류 : 빚을 갚아야 할 사람(채무자)이 가진 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 하는 임시 조치입니다. 가압류가 걸려 있는 집은 집주인의 빚이 많아 언제든지 압류될 수 있음을 의미하므로 주의해야 합니다.

 

- 가처분 : 가처분은 재판 전에 임시로 재산의 처분을 금지하는 법적 조치입니다. 이는 부동산이 법적 분쟁의 대상이 되었거나 될 가능성이 있음을 나타냅니다.

 

- 임의경매 : 임의경매는 채권자가 채무자의 부동산을 경매에 부치도록 법원에 신청한 경우를 말합니다. 이는 가압류나 가처분과 같이 채무 불이행의 신호일 수 있습니다.

- 가등기 : 나중에 본등기를 하기 위해 미리 그 순위를 보전해 두는 효력을 가지는 등기로, 가등기가 잡혀 있다면 이미 누군가가 이 집에 대한 소유권을 주장하고 있다는 뜻이므로 거래를 피하는 게 좋습니다.

- 예고등기 : 집 주인이 소송 중임을 알려주는 등기입니다. 승소 판결이 나면 집을 뺏길 수 있으므로 조심해야 합니다.

 

- 경매기입 : 경매기입은 부동산이 경매 절차에 들어갔음을 의미합니다. 이는 부동산의 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으며, 구매자는 경매로 인한 잠재적인 위험을 인지해야 합니다.

 

 

4. 등기부등본을 확인할 때의 주의사항 및 실수 방지법

 

중요한 문서인 만큼, 몇 가지 주의사항을 지켜야 합니다. 아래에서는 등기부등본을 확인할 때 주의해야 할 사항과 실수를 방지하는 방법을 소개하겠습니다.

먼저, 최신 버전인지 확인해야 합니다. 종종 변경 사항이 생길 수 있으므로, 거래 전에 최신 버전을 확인하는 것이 중요합니다. 인터넷 등기소에서 누구나 쉽게 열람 또는 발급받을 수 있습니다.

또 주소를 정확하게 입력해야 합니다. 오타가 있으면 엉뚱한 부동산의 등기부등본이 조회될 수 있으니 주의해야 합니다.

개인정보 보호에도 신경 써야 합니다. 타인의 등기부등본을 무단으로 열람하거나 발급받는 것은 불법이며, 이로 인해 법적 책임을 질 수 있습니다.

마지막으로, 스스로 판단하기 어려운 부분이 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 법무사나 변호사 등의 전문가들은 등기부등본을 분석하고 법적 문제를 파악하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

이러한 주의사항을 지키면 등기부등본을 보다 정확하게 확인하고, 부동산 거래에서의 실수를 방지할 수 있습니다.

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마치며

 

오늘은 등기부등본에서 발견할 수 있는 위험한 단어들에 대해 알아보았습니다. 등기부등본은 부동산의 현재 상태와 과거 이력을 한눈에 파악할 수 있는 중요한 문서입니다. 하지만 이를 처음 접하는 분들에게 등기부등본은 복잡하고 어려울 수 있습니다. 특히, 몇몇 표현들은 부동산에 대한 숨겨진 위험을 암시할 수 있기 때문에, 이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.  부동산 거래를 할 때는 이러한 용어들에 주의를 기울여, 자신의 권리와 이익을 보호하는 것이 중요합니다. 본 정보가 부동산 거래에 있어 여러분께 도움이 되었길 바랍니다. 알려드린  내용을 잘 기억하셔서 안전하게 부동산 거래 하시길 바랍니다. 감사합니다.